Page 44 - CODIC 2016/2017 Rapport annuel

12. CHIFFRE D’AFFAIRES
Le chiffre d’affaires est évalué à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir.

Le chiffre d’affaires du Groupe provient de ses activités de développement immobilier. En application de
l’interprétation IFRIC 15 – Contrats de construction de biens immobiliers, les différentes composantes du
contrat avec le client sont identifiées et traitées distinctement. Dans ce cadre, les composantes suivantes sont
communément identifiées: terrain, construction et services commerciaux.
Ainsi, la partie terrain du contrat de vente constitue généralement une composante distincte dont le chiffre
d’affaires associé est comptabilisé lorsque les conditions prescrites par IAS 18 – Produits des activités ordinaires
pour la vente de bien sont rencontrées, en particulier quant au transfert du contrôle et des risques et avantages
significatifs inhérents à la propriété du terrain.

Bien que l’ensemble des faits et circonstances soient analysés au cas par cas, la nature de l’actif considéré
(terrain) est telle que les principaux risques et avantages résident dans la fluctuation de la valeur du terrain
qui dépend de nombreux paramètres exogènes. Outre cet élément, les risques et avantages spécifiques au
terrain sont liés à la propriété légale de l’actif, par exemple l’exposition aux fluctuations des taxes foncières et
assurances. Quant au contrôle du terrain, le Groupe considère qu’il est transféré à l’acheteur dès l’instant où il
dispose de l’actif et peut donc le vendre ou le donner en location par exemple.
Tant sur les risques et avantages que sur le contrôle de l’actif, le transfert coïncide avec la vente des actions de
la société projet ou la passation de l’acte de vente du terrain, et le chiffre d’affaires associé à la partie terrain
est constaté à cette date.

Quant à la composante construction du contrat de vente, IFRIC 15 comporte des dispositions permettant de
déterminer s’il s’agit d’un contrat de construction traité par IAS 11 ou d’une vente de biens traitée par IAS 18.
Dans le premier cas, les produits sont en principe comptabilisés au fur et à mesure de l’avancement du projet
de construction, alors que pour la vente de biens ils sont constatés à l’achèvement de celui-ci, sauf si le transfert
du contrôle et des risques et avantages significatifs est continu, auquel cas la constatation des produits à
l’avancement est également appropriée.
Compte tenu de son activité de développeur immobilier, la composante construction du contrat de vente ne
constitue généralement pas un contrat de construction selon IAS 11 et le chiffre d’affaires associé est comptabilisé
à l’achèvement du projet conformément à IAS 18. Dans ce cas, le projet construction est comptabilisé en stock
(voir point 8 ci-dessus).
L’identification des risques et avantages associés à la composante construction ainsi que l’appréciation du
moment auquel ils sont principalement transférés à l’acheteur, fait appel au jugement et dépend de l’ensemble
des faits et circonstances pertinents de la transaction.
Néanmoins, le Groupe conserve typiquement les risques (et avantages) suivants jusqu’à l’achèvement du projet
compte tenu de ses obligations dans le cadre du contrat de vente en état futur d’achèvement , en vertu duquel
sont garantis à l’acquéreur le suivi du chantier et la remise dans les délais du bâtiment correspondant aux
spécifications du cahier des charges et aux exigences légales :

• Risque de construction, c’est-à-dire le risque que les caractéristiques du bien immobilier ne répondent
pas aux exigences légales ou aux spécifications telles décrites dans le cahier des charges.
• Risque de dépassement budgétaire, c’est-à-dire les risques (et avantages) liés à l’augmentation (diminution)
des coûts réels par rapport au budget initial sur lequel le prix de vente a notamment été fixé.
• Risque de dépassement des délais, c’est-à-dire le risque (avantage) liée au fait que le projet soit livré au-delà
(avant) de la date contractuellement fixée sachant que des pénalités (incitants) sont généralement
prévues contractuellement en cas de retard.

Par ailleurs, on peut considérer que le risque de variation de la valeur du bien immobilier est transféré à
l’acquéreur à la date du contrat de vente. En effet, le prix de vente déterminé dans le contrat est fixe, et ne
comprend généralement pas de clause d’indexation en fonction de la volatilité du marché immobilier ou de la
situation économique. Ce risque est principalement lié au terrain, comme discuté plus haut.
Sur base de l’ensemble de ces éléments, il est généralement conclu que le transfert des risques et avantages
significatifs liés à la composante construction n’a lieu qu’à l’achèvement du projet.

Dans le cas particulier des ventes d’unités résidentielles en Belgique qui sont soumises à la loi Breyne (le Groupe
a été amené à développer des ensembles résidentiels en complément à des projets de bureaux, bien qu’il ne
s’agisse pas de son activité principale), il a été conclu que les risques et avantages liés à la propriété étaient transférés
à l’acheteur au fur et à mesure de la construction, étant donné que le transfert de propriété s’effectue « au fur et à

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